Best is beroep te doen op een goed befaamd advokaat, die u
oordeelkundig bijstaat tijdens de ganse procedure.
In België bijv. wordt het totale bedrag voor de aankoop van een gebouw aan de
notaris overhandigd, die alle wettelijk voorziene formaliteiten voor zijn
rekening neemt. In Spanje beperkt de notaris zich uitsluitend tot het onderzoek
van de lasten die in het Eigendomsregister (Registro de Propiedad) ingeschreven
zijn en de eigendom bezwaren, bijv. of er geen beslagnames of bestaande
hypotheken zijn en verder tot het opstellen van de notariële akte.
Daarom is het onderling kontrakt dat tussen de partijen wordt opgemaakt van zeer
groot belang en het heeft een bindend karakter. Het moet duidelijk en volledig
zijn, want achteraf is het onmogelijk wat dan ook nog te wijzigen.
De woning kan aangekocht worden via een immo-kantoor of rechtstreeks van de
eigenaar. In het eerste geval is het goed om weten dat sedert het jaar 2.000
volgens de wetgeving in Spanje iedereen als tussenpersoon kan optreden, zonder
lid te zijn van een beroepsvereniging.
Aankoop van een nieuwe woning.
Woningen "op plan" bestaan enkel als project en in ontwerp. Gemaakte publiciteit
verbindt de bouwheer als ware het een contract. In de onderlinge overeenkomst
tussen de koper en de promotor wordt de identiteit van de partijen vermeld, de
preciese beschrijving van de woning, plannen,...die het voorwerp van de koop
uitmaken. Er wordt een aanbetaling overeengekomen die geldt als bevestiging van
de koop en onderdeel uitmaakt van de totale prijs. Als één van de partijen zijn
verplichtingen niet nakomt, kan de andere eisen dat dit wel gebeurt ofwel om
ontbinding van de overeenkomst verzoeken.
Soms wordt bepaald dat bij verzaking de koper het betaalde voorschot verliest of
dat de verkoper het dubbele moet uitbetalen aan de koper (arras penitenciales).
Later en meestal bij de overhandiging van de sleutels wordt de notariële akte
ondertekend, die tegenstelbaar is aan derde partijen.
Een woning op plan aankopen houdt als voordeel in dat zij kan aangepast of
gewijzigd worden volgens de individuele wensen van de koper en dat de betalingen
in de tijd gespreid worden. Nadeel is de feitelijke onmogelijkheid om de
precieze kwaliteit na te gaan en eventuele vertragingen bij de afwerking.
Wat betreft reeds afgewerkte nieuwbouw, is het belangrijk in het
Eigendomsregister na te gaan of de verkoper wel degelijk de eigenaar is en of er
geen bezwarende lasten op het gebouw rusten. Bovendien moet aan de koper de "vergunning
voor eerste betrekking"(licencia de primera ocupación) worden overgemaakt door
de gemeente, die nagaat of de woning beantwoordt aan alle gestelde vereisten,
alsmede de garantiebewijzen van de geplaatste toestellen en installaties.
Aankoop van een bestaande woning.
Wat betreft bestaande woningen, wordt eveneens een verkoopsovereenkomst
ondertekend en een voorschot op rekening geplaatst. De notaris komt pas tussen
op het ogenblik van de opmaak van de notariële akte. Nagaan in het
Eigendomsregister of er geen bezwarende lasten op de eigendom rusten en de
preciese hoedanigheid van de verkoper. Tevens onderzoeken of er geen andere
verplichtingen hangende zijn, die niet in het register vermeld worden, zoals
bestaande huurkontrakten, achterstallige betalingen aan de gemeenschap van mede-eigenaars,
onbetaalde rekeningen van water en electriciteit,...Hier geldt hetzelfde als bij
de verkoop van een nieuwe woning, evenwel binnen een kortere tijdsspanne.
Bestaande woningen zijn vaak goedkoper dan nieuwbouw en de koper kan zich een
precies beeld vormen van de reële toestand van het betreffende pand.
Ook de latere administratieve formaliteiten na de verkoop (inschrijvingen,
kadaster, verschuldigde belastingen en taksen,...) moeten worden afgehandeld
door de koper of zijn zaakwaarnemer(gestor) en ook hierbij is een goede
begeleiding geen overbodige luxe.
Kantoor van advokaten Egea-Molina & Partners
Gespecialiseerd in Vennootschapsrecht, Burgerlijk,
Administratief en Strafrecht, Urbanisatie- en Immobiliënrecht.
Meer dan 20 jaar ervaring.
Geassocieerde kantoren op al de
Canarische eilanden en in Madrid.
Wij spreken Nederlands (van 10 tot 15 uur).
Adres: Avda. Generalísimo 10
Edificio Condal, entreplanta,
38400 Puerto de la Cruz
Tel: 922 38 60 39 - 922 37 12 78
Fax: 922 37 11 58
E-mail: abogados@agea-molina.com
